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【不動産の豆知識】頭金0円で不安のない中古マンション購入術

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【不動産の豆知識】頭金0円で不安のない中古マンション購入術

カテゴリ:【売買】売買に関する豆知識(^^♪
こんにちは、Piece Home(ピースホーム)の田中です。

家賃がもったいないということや気兼ねなく暮らしたいということでマンションの購入をお考えの方も多いと思います。
現在、自己資金ゼロで購入することも可能ですが大きな買い物をすべて住宅ローンを組んでしまっていいものでしょうか?

そこで今回は、頭金0円でも不安のない中古マンション購入術をご説明したいと思います。
 

頭金0円でも自己資金0円ではない!



頭金ゼロといっても自己資金が全くいらないというわけではありません。住宅部分以外の費用(諸費用物件価格の7%~10%)は基本的には別に用意しなければなりません。現在はこの諸費用もローンを組み込む事が事できる金融機関も多数ございますのでご心配な方はかかりつけの不動産会社の営業マンに確認してみて下さい(^^♪

 

頭金0円の場合のデメリットは??


金融機関には金利と優遇いって店頭金利(通常の金利)より低い金利で借りるサービスがあります。条件のいいお客様には低い金利を設定してほかの金融機関よりこちらの金融機関を選定してほしいという競争があるためです。自己資金だけではないのですが、金利優遇を受けるための金融機関が設定した条件をクリアする必要があります。

【条件例】
1.自己資金がるのかないのか?
2.勤続期間がどれくらいなのか?
3.金融機関が取り扱っているクレジットカードの保有等
4.給与振り込みを変更できるのか?   etc...

など一例ですが、これがすべてでもありません。
検討されている金融機関への確認は絶対に必要です。

 

自己資金0円は昔からあった?



実は20年ほど前まで(我々の親の世代やバブルの時代等)は自己資金が20%~30%ないとなかなか住宅ローンの審査には通らなかったのが実情です。近年まれにみる低金利時代に突入していることで返済総額が凄く抑えられてきていることもあって100%のローンと金融機関によっては諸費用(登記費用、仲介手数料、リフォーム)などもローンの対象になっています。金融機関によっては諸費用ローン等は金利が高くなる金融機関もございますのでこちらも確認が必要です。


 

自己資金0円でのマンション購入リスクとは?


もし、住宅ローンの返済ができなくなったら売ればいいじゃないと思われる方もいるかもしれませんが、何年かお住まいになった住宅は購入額より下がる場合が多くなります。そのため住宅ローンがほとんど残っている場合などは売りたくても売れないという状況が生まれてしまいます。住宅ローンを借りている場合は所有者の権利が抑えられて、金融機関によって抵当権という別の権利がついてしまいます。

そのために売却する場合はまず不動産屋さんに相談されると思いますが、購入者が見つかった時点で金融機関に売却による全額返済を何月何日にしますから抵当権を外してくださいという連絡をすることが一般的です。


つまり、[売却額 + 自己資金 > 住宅ローン残高]が成り立たないと抵当権が消せないことになり、売却事態が難しくなってしまいます。自己資金を初めから2割や3割入れることにより将来物件価格が下がった場合でも [売却額 + 自己資金 > 住宅ローン残高 ]という形になりやすいので、不幸にも住宅ローンが払えなくなってしまった時に売却することができます


 

頭金0円で不安なくマンションを購入するには?


賃貸の場合はいつまでも自分のものにはなりませんが購入することによって賃貸住宅にはないメリットが生まれます。

住宅ローンの残高には借入の本人様団体信用生命保険料が金利に含まれています。(金融機関によっては金利と別のケースもございまっす。)万が一住宅ローンの借りているご本人様になにかあった場合(死亡・大きな障害)住宅ローンの返済義務がなくなりますので、現在の保険を見直すことによりお金に余裕がうまれることもあります。


住宅の新築の場合は新築プレミアム価格と呼ばれて住宅市場価格より高い価格がついている場合が非常に多いです。中古住宅の場合は市場価格そのものになりますので下落率が一般に少ないと言われています。


お手伝いしていただく不動産会社、営業マンにきっちりとした資金計画をしてもらい、サポートもしてもらいながらご自身にあった返済比率を考えましょう。



返済比率とは(住宅ローンの年間返済額 ÷ 年収(税込) ×  100%  = 返済比率 )というものが一般的ですが、例えば年収300万円で3,000万円の住宅ローンを35年で金利0.475%場合、年間支払額930,528円÷年収3,000,000円×100%=31.01%です。


返済比率の問題点は年収が税金と社会保険料を含んでいるので年間の収入のうち31.01%ぐらいの支払いだと勘違いしてしまいます。実際は税込年収で計算するより実際に使えるお金(可処分所得)で計算したほうがより現実の支払い感覚に近いものになるのではないでしょうか。


一般的な年収300万円の可処分所得は税金が23万3600円、社会保険料が40万8400円になります。(基礎控除38万円のみで計算した場合)実際の手取り収入はに235万8000円になりますので返済比率は39.46%になってしまいます。


繰上げ返済も視野に入れよう


住宅ローンは毎月ゆっくりとお支払いすることもいいですが、繰上げ返済という方法で元金返済をどんどんしていくことで支払期間を短くしたり月々の返済を下げたりすることもできるんですよ。もちろん、ゆっくり支払いすると金利も沢山はらいます。


 

まとめ


サラリーマンの方は基本的に生涯年収というものはある程度予想できるのではないでしょうか。


住宅は一番高い買い物である事実は変わりませんが早く購入して支払いを早く終わらせることにより一生涯の住宅費用という部分では一番節約になります。


ただ、返済比率には十分考えなければ繰上げ返済や生活での余裕という部分で犠牲を覚悟しなければなりません。是非、いいお住まい探しをしてください。


当社では初めてのお客様もお家の内覧をしやすいように物件見学ツアーを開催しております。

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その為、無理のない資金計画や将来に向けてのプレゼンは非常に大切です。

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対するご相談等お電話、もしくはメールからでもお気軽にご相談下さい(^^♪


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 Piece Home株式会社 
 【ホームページ】http://www.piecehome.com/
 
 大阪府堺市北区百舌鳥梅町1丁5-5 HAYASHI BLD201
 【売買事業部】
  TEL:072-246-2211
 【賃貸事業部】
  TEL:072-246-2233
 Email: info@piecehome.com

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    2024-04-16
    ~ご売却依頼いただきました~
         (新湊小学校)

    価格1980万円での販売です♪
    平成1建築の5LDK

    建坪37坪以上
    クロスを張替えしてのお引渡しです!
    空家ですので即日内覧可能です♪

    南海本線
    『湊駅』徒歩4
    阪堺線
    『東湊駅』徒歩9

    好立地・利便性も良好
    小・中学校も徒歩圏内!

    スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど全て徒歩圏内にございます♪

    【物件の魅力】
    ◆5LDK!
    ◆駐車スペースあり
    ◆クロス全室張替えしてのお引渡し
    ◆空き家ですので即入居可能
    ◆小・中学校も安心の徒歩圏内
    ◆買物も徒歩圏内
    ◆公共施設や金融機関も徒歩圏内
    _._._._._._._.

    ◇新湊小学校   徒歩約5分
    ◇大浜中学校   徒歩約8分
    ◇近商ストア
     東湊店     徒歩約10分
    ◇セブンイレブン 徒歩約2分
    ◇堺東湊郵便局  徒歩約3分

    生活面や通勤・通学など好立地物
    お考えの方は是非ご相談下さ
    (^^♪
    2024-04-12
    ~ご売却依頼いただきました~
    【売買】堺市堺区楠町
         (新湊小学校)

    価格3280万円での販売です♪
    平成4建築の居住スペース+平成18年建築の事務所スペース付

    南向き住戸!敷地面積45坪以上
    空家ですので即日内覧可能です♪

    南海本線
    『湊駅』徒歩10
    阪堺線
    『東湊駅』徒歩4
    土地面積45坪以上‼前面道路幅員約6m、間口広々約8.2m!

    好立地・利便性も良好
    小・中学校も徒歩圏内!

    スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど全て徒歩圏内にございます♪

    南向き住戸ですので日当たり・通風良好です!

    【物件の魅力】
    ◆南向き!
    ◆前面道路幅員約6m
    ◆日当たり・通風良好
    ◆平成4年建築の木造2階建て
    ◆平成18年建築の事務所スペース付
    ◆小・中学校も安心の徒歩圏内
    ◆買物も徒歩圏内
    ◆公共施設や金融機関も徒歩圏内
    _._._._._._._.

    ◇新湊小学校  徒歩約3分
    ◇大浜中学校  徒歩約14分
    ◇近商ストア
     東湊店     徒歩約5分
    ◇セブンイレブン 徒歩約3分
    ◇堺東湊郵便局  徒歩約10分

    生活面や通勤・通学など好立地物
    お考えの方は是非ご相談下さ
    (^^♪
    2024-04-05

    ~限定1区画・駐車場1台~
    ~新築一戸建て新規分譲開始~
    堺市北区大豆塚町2丁で新築一戸建て販売のお知らせです(^^♪
    御堂筋線・JR阪和線
    利用可能
    大阪メトロ御堂筋線
    『北花田駅』徒歩約14分
    JR阪和線
    『堺市駅』徒歩約15分

    小・中学校や買物全て
    徒歩圏内(^^♪

    自由設計対応致します♪
    物件情報はこちらから
          (東浅香山小学校) 
    【物件の魅力】
    ◆閑静な住宅地
    ◆JR阪和線・御堂筋線
     利用可能
    ◆間口広々約7.3m♪
    ◆有効土地面積約23.77坪
    ◆閑静な住宅地!綺麗な整形地♪
    ◆前面道路幅員約4m
    ◆小学校・中学校も安心の徒歩圏
    ◆買物・コンビニも徒歩圏内
    ◆金融機関も徒歩圏内
    _._._._._._._.

    ◇東浅香山小学校 徒歩約4分
    ◇長尾中学校 徒歩約14分
    ◇スーパーアプロ浅香山店 
     徒歩約4分
    ◇レインボー金岡店 
     徒歩約9分
    ◇ファミリーマート
     堺東浅香山店 徒歩約7分
    ◇尼崎信用金庫 浅香山支店 
     徒歩約6分

    お気軽に内覧下さい(^^♪

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    実際に使用される素材等も手に取って実感していただけます。
    ご興味ある方はお気軽にご相談下さい♪

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    会社概要
    Piece Home株式会社
    • 〒591-8032
    • 大阪府堺市北区百舌鳥梅町1丁5-5
      HAYASHI BLD 201
    • TEL/0722462211
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    • 大阪府知事 (2) 第59677号
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    2024-04-16
    堺市堺区出島町3丁(新湊小学校)の情報を更新しました。
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    堺市北区金岡町(金岡小学校)の情報を更新しました。
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  • 不動産総合ポータルサイトいえらぶ参加中

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田中 慶弘

とにかく人と話すことが大好きで、気付けば堺市で不動産業12年( ´∀` )過去ご購入・ご売却いただいたお客様には今でもお世話になり、引渡し後も笑顔の絶えないお付き合いをさせていただき感謝しております♪

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