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【不動産の豆知識】ホームインスペクションの義務化

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【不動産の豆知識】ホームインスペクションの義務化

カテゴリ:【売買】売買に関する豆知識(^^♪

こんにちは、Piece Home(ピースホーム)の田中です。


中古住宅の購入を検討する際、築年数が長い戸建て物件であれば、どうしても建物の老朽化や不具合に対する不安が払拭できない傾向にあります。

20165月に成立した宅地建物取引業法改正案では、それらの不安を解消するためにホームインスペクション(住宅診断)の説明を義務化することが決まり、2018年4月より中古住宅の売買時に、ホームインスペクション(建物診断)について不動産会社が買主や売主に対して説明すること、またホームインスぺクション業者(住宅検査事業者)を紹介・斡旋できるか告知することが義務化になりました。


これにより、建物の状態や修繕が必要な個所などを具体的に知ることができるインスペクションについて、多くの方に広く認知されつつあります。

今回はホームインスペクションが義務化された内容や買主、売主、不動産業者のメリット・デメリットとそれぞれが取るべき対応について解説します。


ホームインスぺクション義務化の背景は宅建業法の改正



ホームインスペクションとは、「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士が中古住宅などの建物の調査を行うことで、劣化の進み具合などを住宅診断することです。

この住宅診断によって修繕が必要な個所などを知ることができますが、以前まではインスペクションの存在自体が認知されていない現状でもありました。

宅建業法改正が行われた背景にはインスペクションの説明を義務化し、ホームインスペクション自体を推進する目的もあります。

中古住宅取引においては、買主や売主にとっても建物の老朽化に対する不安やそのリスクは大きいです。

売主にとっては後々欠陥が見つかった物件の賠償、買主にとっては建物の構造や質の不安・修繕費用など、中古住宅の構造が見えない現状であればお互いが中古住宅取引をスムーズに進めることができません。

宅地建物取引業者が売買契約の前に、その建物がホームインスペクションを受けた履歴やインスペクションを行う業者の紹介などをする事で、双方にとっての不安を解消できます。

これにより中古住宅取引の交渉をより円滑に進めることができるでしょう。



ホームインスペクションの説明に期待される効果とは?


中古住宅取引の交渉では、具体的にどのようなことを話し合うのでしょうか。

まず媒介契約時に、宅地建物取引業者が建物のインスペクション履歴やインスペクションを行う業者を紹介することで、購入検討者にとって住まい選びの大きな判断材料になります。

つまり、建物の質を視野に入れたうえでの交渉や購入判断が可能になるわけです。

一方で、インスペクションの実地にはコストが掛かります。


しかし現況の住宅の品質をより明確に知ることは、購入を考えている人の判断が早くなるメリットもあります。

これは中古住宅の売主にとっても大きなメリットとなり、万が一瑕疵(かし)があった場合に備える「既存住宅売買瑕疵保険」への加入も、スムーズになります。

ホームインスペクション自体の義務化はされていませんが、情報開示を進めることで瑕疵をめぐっての引き渡し後のトラブル防止やインスペクションの利用推進に繋がるでしょう。



義務化の対象物件は中古住宅のみ



ホームインスペクション(住宅診断)は以前から新築住宅に対しても中古住宅に対しても任意で利用されてきました。その利用者は年々増加してきており、法律改正がなくとも利用者が増えていくことは間違いありません。しかし、今回の改正によって利用者がこれまでに以上に大幅に増えることは間違いないでしょう。

ただ、義務化の対象となっているのは、中古住宅のみです。取引の透明性を高めることや買主の不安を解消することで、中古住宅の流通量(売買件数)を増やすことが改正の目的の1つだからです。

これまで、他の先進国に比べて中古住宅の流通量の割合(住宅売買に占める中古住宅の割合)が少ないとされてきた日本の中古住宅市場ですが、これによって流通量が増えるだろうと考えられています。



義務化されたのは実施ではなく説明と紹介・斡旋の可否の告知


ホームインスペクションの義務化について、インスペクションを実施することが義務付けられたと誤解している人が一部で見られます。実際に義務化されたのは、インスペクションの実施そのものではなく、不動産業者から売主や買主に対して行う以下のことです。


①ホームインスぺクションについて説明すること


②既にホームインスぺクションを実施済みならその調査結果を

 説明すること


③売主と買主が建物の状況について書面で確認すること


不動産業のこれらの対応は、媒介契約、重要事項説明、売買契約の3つのタイミングで不動産業者が実施しなければならない事を説明します。


ホームインスペクション実施によるメリット・デメリット



中古住宅の売買に際してホームインスペクションが実施されることによって様々なメリットがあるわけですが、逆にデメリットも考えられます。メリットやデメリットは立場によって異なるため、買主・売主・不動産業者にわけて挙げておきます。


【買主のメリットデメリット】

ホームインスペクションの義務化によって買主が安心して購入できる市場環境を作ろうとしているわけですが、買主には具体的にどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。


《メリット》

・専門家によるインスペクション結果が購入などの判断材料

 になる

・インスペクション結果が良ければ安心して購入できる

・インスペクションで問題点(瑕疵・劣化など)が見つ

 かっても補修などの負担を検討して購入の判断材料にできる

・購入後の補修・リフォームの計画を検討しやすい


《デメリット》

・インスペクション結果でおおきな問題があれば購入を

 あきらめる必要がある(本来はメリット)

・目視不可の範囲までは瑕疵等はわからない

・インスペクションをしている間に他社が先に購入する

 可能性がある

・費用負担がある(買主が負担する場合)


【売主のメリットデメリット】

次に売主の立場でメリットデメリットを見てみましょう。


《メリット》

・売買する前に建物の瑕疵等がわかる

・売却開始前に補修しておくことで売却しやすくなる

・買主に対してPR材料になり売りやすくなる

・瑕疵等がある場合、買主へ告知して売却できる

 (告知したことは売却後に責任追及されない)

・売買後に買主から瑕疵担保責任を追及される確率が軽減

 される(但し無くならない)

・売却後の買主とのトラブルが軽減される


《デメリット》

・補修困難または高額な補修費が必要な問題が発見される

 可能性がある

・瑕疵等が見つかった場合、売主負担による補修の必要性が

 高まる

瑕疵等が見つかった場合、補修しないと売却しにくくなる

 (又は値下げの必要性が高まる)

・居住中の場合、調査をする際に室内を細かく見られる

・費用負担がある(売主が負担する場合)


まとめ


ホームインスぺクションの義務化により最大のメリットといえばやはり、売主と買主の双方にとって今後の建物の品質に関する不安を軽減し、スムーズで円滑な取引の可能性が高まったという点です。そして中古住宅の売買市場が活性化していく要因の一つといえるのではないでしょうか?


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